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NKK Immobilien

Immobilienmarkt 2023 - Hansestadt Lübeck

Ostseehafen und ausgeprägter Tourismus

Lübeck ist die zweitgrößte Stadt in Schleswig-Holstein, nach der Landeshauptstadt Kiel, und beherbergt rund 215.000 Einwohner. In den letzten zehn Jahren ist die Einwohnerzahl moderat um etwa 2 Prozent angewachsen. Ähnlich wie Kiel, erreichte Lübeck in den 1960er Jahren ihre bisher höchste Bevölkerungszahl von etwas mehr als 240.000 Einwohnern, ging jedoch in der Folge der Schiffbaukrise zurück. Seit ungefähr 40 Jahren ist die Bevölkerungszahl weitgehend stabil geblieben.

Die maritime Wirtschaft spielt in Lübeck immer noch eine bedeutende Rolle, da der Hafen einer der zweitgrößten deutschen Ostseehäfen ist und vor allem Standorte in Skandinavien und dem Baltikum ansteuert. Der Wirtschaftsstandort bietet heute eine Vielfalt von Wirtschaftszweigen, darunter verarbeitendes Gewerbe, Handel und andere Dienstleistungen. Besondere Schwerpunkte liegen in der Lebensmittelindustrie, Medizintechnik, Life-Science, Digitalwirtschaft, Gesundheitswesen und Logistik. Die hervorragende Anbindung an das Straßennetz über die Bundesautobahnen A1, A20 und A226 ist besonders vorteilhaft für die Logistikbranche.

Ein bedeutendes Standbein der Lübecker Wirtschaft ist der Tourismus. Vor dem Ausbruch von Corona verzeichnete die Stadt über 2 Millionen Übernachtungen pro Jahr, was über 9.000 Übernachtungen je 1.000 Einwohner entspricht. Dies betrifft vor allem das beliebte Ostseebad Travemünde. Zusätzlich kommen jährlich etwa 17 Millionen Tagesgäste in die Stadt. Ein zentraler Anziehungspunkt ist die mittelalterliche Altstadt von Lübeck, die zum UNESCO-Welterbe gehört.

Lübeck fungiert außerdem als ein bedeutender Standort für Wissenschaft und Forschung, mit mehreren Hochschulen und insgesamt fast 14.000 Studierenden. Einige der prominenten Unternehmen in Lübeck sind der Medizintechnikhersteller Drägerwerk, der während der Corona-Pandemie vielen Patienten mit Beatmungsgeräten geholfen hat, der Technologiekonzern Possehl und die Reederei Oldendorff. Die Arbeitslosenquote liegt jedoch bei etwa 8 Prozent.

Historische Altstadtinsel im Zentrum der Stadt

Lübeck ist nach Kiel der zweitwichtigste Einkaufsort in Schleswig-Holstein. Die Situation für den Einzelhandel ist jedoch gemischt. Auf der positiven Seite punktet Lübeck mit einer hohen Zentralität in einem Einzugsgebiet von etwa 570.000 Menschen, was sich in einer Kennziffer von über 140 Punkten widerspiegelt. Dies ist nicht zuletzt auf die reizvolle mittelalterliche Altstadt mit dem Holstentor zurückzuführen, die auch von zahlreichen Ostseeurlaubern gerne besucht wird. Allerdings besteht Konkurrenz durch die nahegelegene Metropole Hamburg, die mit etwa 70 Kilometern Entfernung noch gut erreichbar ist. Ein weiterer Nachteil ist die vergleichsweise niedrige Kaufkraft der Lübecker mit einer Kennziffer von lediglich 91 Punkten.

Abgesehen von der breiten Palette an Einkaufsmöglichkeiten durch Filialketten und lokale Fachgeschäfte bietet die Altstadt eine hohe Lebensqualität. Allerdings sind die touristischen Vorzüge der Altstadtinsel mit Restriktionen für die Entwicklung moderner Einzelhandelsflächen verbunden, aufgrund der umfangreichen historischen Bausubstanz. Zudem ist die Erreichbarkeit des mittelalterlichen Stadtzentrums nicht ideal. Aus diesen Gründen entstanden in den letzten Jahren verschiedene periphere Einkaufszentren wie das LUV Shopping-Center mit IKEA oder der CITTI-PARK, die zusammen mit dem wachsenden E-Commerce den innerstädtischen Handel belasten. Die Spitzenmiete fiel seit 2019 auf zuletzt 80 Euro pro Quadratmeter und ging um 20 Prozent im Vergleich zum Höchststand zurück.

In der Innenstadt, insbesondere in der erstklassigen Lage der Breiten Straße und im innerstädtischen Einkaufszentrum, dem Haerder-Center, zeigten sich wie in anderen Städten Leerstände. In Reaktion darauf reduziert sich das Angebot an Einzelhandelsflächen. Als Beispiel hat die Stadt Lübeck im Dezember 2022 das ungenutzte Karstadt Sport-Haus erworben, um es in Schulen umzuwandeln. Das gegenüberliegende Warenhaus bleibt zwar als Galeria-Standort (Karstadt) bestehen, wird aber voraussichtlich im Januar 2024 ebenfalls schließen. Die Stadt hat auch ein Projekt zur Verbesserung der Attraktivität der Innenstadt gestartet und dafür 5 Millionen Euro Bundesmittel erhalten. Dennoch könnte die Spitzenmiete auch in diesem Jahr noch weiter zurückgehen. Alles in allem bleibt die Lübecker Innenstadt jedoch für Einzelhändler aufgrund der hohen Besucherzahlen interessant.

Kleiner Büromarkt, geringer Leerstand und niedrige Spitzenmiete

Lübeck zeichnet sich in diesem Marktbericht durch seine geringe Bürofläche aus und ist flächenmäßig der kleinste Bürostandort. Mit lediglich rund 870,000 Quadratmetern Bürofläche verfügt die Stadt über weniger Bürofläche als die Städte Oldenburg und Osnabrück, die deutlich weniger Einwohner haben. Dadurch ist der Büromarkt vergleichsweise bescheiden. Büroprojekte werden normalerweise nach tatsächlichem Bedarf entwickelt und nicht spekulativ geplant.

Da die Anzahl der Bürobeschäftigten etwas stärker als die verfügbare Bürofläche zunahm, sanken die Leerstände von einem ohnehin niedrigen Niveau aus. Zuletzt betrug die Leerstandsquote lediglich 2 Prozent. Auch der Flächenumsatz ist begrenzt, und in der Regel werden jährlich nur 1 bis 2 Prozent der vorhandenen Büroflächen umgesetzt, was etwa 10,000 bis 20,000 Quadratmetern entspricht.

Trotz des begrenzten Angebots an Büroflächen konnte die Spitzenmiete nicht wesentlich steigen. In den letzten zehn Jahren ist sie um etwa 25 Prozent gestiegen. Das Mietniveau ist ebenfalls niedrig, wobei die Spitzenmiete im Jahr 2022 bei nur 10,60 Euro pro Quadratmeter lag. Das sind fast 5 Euro pro Quadratmeter weniger als der Durchschnitt in anderen großen norddeutschen Städten. Bei weiterhin niedrigem Leerstand dürfte der allmähliche Anstieg der Spitzenmiete langsam anhalten.

Großstadt, Welterbe-Altstadt und Strandbad

Lübeck bietet eine außergewöhnliche Kombination, die nur selten anzutreffen ist: eine moderne Großstadt, eine mittelalterliche Altstadtinsel mit UNESCO-Welterbe-Status und ein Ostseebad, dessen Strand bequem mit der Bahn über den Travemünder Strandbahnhof erreicht werden kann. Diese einzigartigen Merkmale dürften das vergleichsweise hohe Mietniveau begründen, das in Bezug auf die Kaufkraft betrachtet wird. Tatsächlich übertrifft die durchschnittliche Erstbezugsmiete von zuletzt 12,70 Euro pro Quadratmeter leicht den Durchschnitt der großen norddeutschen Städte. Innerhalb der letzten zehn Jahre stieg die Miete um mehr als 50 Prozent, was stärker ist als an allen anderen Standorten in diesem Marktbericht.

Besonders gefragt und teuer sind Wohngebiete in Wassernähe, sowohl im Bereich des Altstadtkerns als auch entlang der Wakenitz. Die Wohnungsfertigstellungen erreichen zwar insgesamt ein durchschnittliches Niveau und sollten angesichts der stagnierenden Einwohnerzahl ausreichen. Allerdings ist das tatsächliche Wohnungsangebot überzeichnet, da viele Neubauten auch Ferienwohnungen in Travemünde einschließen. Aufgrund dieser Entwicklung hat die Stadt bereits Maßnahmen ergriffen, um den Bau von Ferienwohnungen zu begrenzen.

Mit Blick auf das Bevölkerungswachstum seit 2022, insbesondere aufgrund der Ankunft von Flüchtlingen aus der Ukraine, steigt der Bedarf an Wohnraum und erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt. Dennoch dürften das bereits hohe Mietniveau und die geringe Kaufkraft in Lübeck den weiteren Anstieg der Mieten dämpfen.

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